【如果通过降息释放的资金再次涌入房地产市场,降息所起的作用将适得其反,不利于经济可持续健康发展】

央行的降息举措,迅速在市场上激起了一系列反应,A股市场连续两天出现了难得一见的暴涨行情,低迷已久的黄金市场也出现了强劲反弹,而人民币交易则大跌超过200个点。降息所引起的这些市场反应,并未超出市场预期。在中国货币政策长期“按兵不动”的情况下,两年来第一次出现的降息,必然会产生强烈效果。

与此同时,大家对房地产市场的预期也开始改变。虽然房地产市场不可能像股市、汇市这种即时交易市场那样产生立竿见影的效应,但一些市场分析人士普遍认为,这次降息将对房地产市场产生重要的刺激作用,改变今年以来出现的低迷现象。这种分析有其合理之处,在此次降息中,由于央行采用了不对称降息,贷款利息的降幅明显低于存款利息的降幅,降低了房贷利息支出,减少了购房者的支出,从而对楼市交易起到一定的刺激作用。

但是,如果认为央行的此次降息是为了救房地产市场,这很可能是一厢情愿。需要思考的是,为什么大家会在央行降息以后马上改变对房地产市场的预期?究其因,房地产市场曾经长期被地方政府视为推动经济增长的一个重要工具,经过投资投机力量的反复炒作,其价格很快与民众的购买力拉开了距离。在这个过程中,地方政府也对房地产市场产生了很大的依赖,政府通过城市土地拍卖和房地产上的高税费,获取了大量收入,成为地方财政的一个重要来源,但社会却因此而产生了住房困难的严峻问题。

最近几年,政府在保障房建设上投入了一定的财力来弥补这方面的缺憾,但是,地方经济对于房地产市场的依赖性还没有质的改变。因此我们看到,在房价上涨趋势刚刚有所收敛的时候,一些地方政府就迫不及待地推出了版本各异的救市政策,除了可以理解的取消限购以外,一些地方又开始采用对购房者给予免税优惠甚至补贴的措施。在这种情况下,央行出台的降息决定被一些人解读为救房地产市场的举措,也就不足为怪了。

其实,此次央行降息,是在中央对目前的宏观经济进行深入研究后做出的准确决策,经济增速的下降表明实体经济深受资金短缺困扰,在此之前,中央采取的是定向降准等“微刺激”政策,期望用“滴灌”的手段来向严重缺钱的中小微企业进行援助,此次全面降息的“中性操作”仍然是为了缓解实体经济运行中的资金梗阻问题。

但一个不能忽视的问题是,通过降息释放出来的流动性,是如愿流向以中小微企业为主的实体经济,还是像以往那样通过各种渠道再度流入房地产市场?从目前的动向来看,由于经济转型以后短时间里难以建立起可以有效拉动经济的新引擎,地方政府对于再度启用房地产市场这个“经济龙头”抱有很强烈的冲动,如果这种冲动成为普遍性的实际行动,那么,通过降息释放的资金就很容易涌入房地产市场,降息所起的作用就适得其反了。

前不久召开的一次国务院常务会议,提出了“促进住房消费”的目标,但是,这种住房消费应该是满足民众居住需求的消费,在此基础上,此次降息给这部分住房消费带来的房贷利好才是可以肯定的。需要我们警惕的是,尽管一些内地三四线城市房地产市场已经乏人问津,但像北上广深这些一线城市,其房地产市场的投资投机价值仍然存在,因此,对于这些城市来说,尽管同样面临稳增长的需求,但切不可把稳增长的动力放到房地产市场上,甚至再度把投资投机力量作为“座上宾”。这种投资投机虽然会在短期内收到刺激经济的效果,但却会加剧这些城市普通民众的购房难,并且再度推高这些城市的商务成本,从根本上说也是不利于这些城市的可持续健康发展的。

实际上,虽然从目前来看,各地的房价已经出现了滞涨,但是经过几年来的不断上涨,从目前的绝对价位来说,它仍然处于一个很高的位置,与普通民众的购买力存在很大的距离。今年以来,房地产市场出现的变化,与其说是因为市场缺钱,更重要的原因只能是民众依然对高房价望而生畏。而目前出现的经济增速下降,并不会因刺激房地产市场而改变。因此,最为重要的是应该抓住此次降息的有利时机,确保通过降息增加的流动性进入最需要的实体经济,以整个宏观经济的稳定来带动房地产市场的稳定和活跃。